MUA, BÁN BẤT ĐỘNG SẢN KHI NGƯỜI ĐỒNG SỞ HỮU BỊ TÂM THẦN
Hiện nay, việc giao dịch bất động sản mà chủ sở hữu không là một cá nhân duy nhất diễn ra khá phổ biến. Những người cùng đứng tên trên một mảnh đất hoặc nhà được gọi là đồng sở hữu. Đặc biệt trong các trường hợp được thừa kế chung, tặng cho chung, khi một trong những người đồng sở hữu là người mất năng lực hành vi dân sự thì việc xử lý những bất động sản này cần những lưu ý như sau.
1. TÌNH HUỐNG CỤ THỂ TỪ KHÁCH HÀNG
Chị N có nhờ GNha tư vấn về trường hợp của chị như sau: Khi ba mẹ chị mất có để lại cho 3 anh em chị một miếng đất 500m2 ở tỉnh Bình Dương. Nhưng anh H là anh cả của chị bị tâm thần từ nhỏ. Đến nay, vì cần tiền làm ăn chị và người anh còn lại muốn bán miếng đất này nhưng không biết phải làm thế nào vì đất được thừa kế chung và anh H có tên trên sổ.
2. THẾ NÀO LÀ NGƯỜI MẤT NĂNG LỰC HÀNH VI DÂN SỰ?
Theo Khoản 1 Điều 22 Bộ luật dân sự 2015:
“Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.
Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.”
3. NGƯỜI GIÁM HỘ VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN CỦA NGƯỜI ĐƯỢC GIÁM HỘ
3.1. Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự
Theo quy định tại Điều 53 Bộ luật dân sự 2015
- Trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng là người mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.
- Trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo có đủ điều kiện làm người giám hộ là người giám hộ.
- Trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà vợ, chồng, con đều không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ.
3.2. Cử, chỉ định người giám hộ:
Cử, chỉ định người giám hộ là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân xã nơi cư trú của người được giám hộ, Tòa án cử, chỉ định người giám hộ khi không có người giám hộ đương nhiên hoặc có tranh chấp giữa những người giám hộ. Cụ thể:
- Trường hợp không có người giám hộ đương nhiên thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ có trách nhiệm cử người giám hộ.
- Trường hợp có tranh chấp giữa những người giám hộ hoặc về việc cử người giám hộ thì Tòa án chỉ định người giám hộ.
- Trường hợp cử, chỉ định người giám hộ cho người chưa thành niên từ đủ sáu tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của người này.
- Việc cử người giám hộ phải được sự đồng ý của người được cử làm người giám hộ.
- Việc cử người giám hộ phải được lập thành văn bản, trong đó ghi rõ lý do cử người giám hộ, quyền, nghĩa vụ cụ thể của người giám hộ, tình trạng tài sản của người được giám hộ.
3.3 Người giám sát việc giám hộ:
Ngoài ra, để đảm bảo quyền và lợi ích của người mất năng lực hành vi dân sự cũng như tránh trường hợp người giám hộ có ý đồ lợi dụng việc người được giám hộ không nhận thức, quản lý được tài sản của mình để thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản nên các giao dịch dân sự về tài sản của người được giám hộ chỉ được thực hiện vì lợi ích của người đó và cần có sự đồng ý của người giám sát. Người giám sát về việc giám hộ cũng được quy định chi tiết tại điều 51 luật này.
- Thông thường người thân thích của người được giám hộ thỏa thuận cử người giám sát việc giám hộ trong số những người thân thích hoặc chọn cá nhân, pháp nhân khác làm người giám sát việc giám hộ.
- Trường hợp không có người thân thích của người được giám hộ hoặc những người thân thích không cử, chọn được người giám sát việc giám hộ thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người giám hộ cử cá nhân hoặc pháp nhân giám sát việc giám hộ. Trường hợp có tranh chấp về việc cử, chọn người giám sát việc giám hộ thì Tòa án quyết định.
- Người giám sát việc giám hộ phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu là cá nhân, có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với việc giám sát nếu là pháp nhân; có điều kiện cần thiết để thực hiện việc giám sát.
3.4 Xử lý tài sản của người được giám hộ:
Người giám hộ có quyền quản lý tài sản của người mất năng lực hành vi dân sự, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản vì lợi ích của người được giám hộ. Quy định về quản lý tài sản tại điều 59 - Bộ luật dân sự 2015.
- Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có trách nhiệm quản lý tài sản của người được giám hộ như tài sản của chính mình, được thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của đó
- Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
- Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác. Các giao dịch dân sự giữa người giám hộ với người được giám hộ có liên quan đến tài sản của người được giám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
4. GIẢI ĐÁP THẮC MẮC CÂU HỎI CỦA CHỊ N
- Trước hết, chị N phải làm thủ tục xác nhận anh H là người mất năng lực hành vi dân sự
- Thứ hai, chị N cần làm thủ tục đăng ký giám hộ bằng cách làm đơn yêu cầu đăng ký việc giám hộ đương nhiên nộp tại UBND cấp xã. Trong trường hợp này, vì anh H là anh cả và cha mẹ đều đã mất nên người anh kế sẽ trở thành người giám hộ đương nhiên của anh H, nếu người anh kế không đủ điều kiện làm người giám hộ thì chị N. có thế tự mình nộp đơn trở thành người giám hộ của anh H.
- Thứ ba, gia đình chị phải cử người giám sát việc giám hộ
- Thứ tư, vì miếng đất trên có 1 phần sở hữu của anh H thì chị N. phải chứng minh số tiền bán được phải phục vụ cho cuộc sống của anh H.
Cuối cùng, khi đã đủ thủ tục thì chị N. liên hệ phòng công chứng để làm thủ tục mua bán chuyển nhượng.
5. TRA CỨU TOÀN BỘ THÔNG TIN BĐS TẠI GNHA
Qua bài viết này, GNha hy vọng bạn đã hiểu rõ hơn về việc giao dịch mua bán bất động sản khi có đồng sở hữu là người bị tâm thần. Để biết thêm chi tiết và hoặc được hỗ trợ tư vấn, giải quyết những vấn đề liên quan đến pháp lý mà bạn đang gặp phải, vui lòng liên hệ hệ GNha đối tác đáng tin cậy.
Về GNha
Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất mà bạn buộc PHẢI BIẾT:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.
Thông tin liên hệ
Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM
Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM
Hotline: 1900.58.88.57
Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn
Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet
Zalo: 0901627939