Lợi ích và rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Đúng với tên gọi của nó, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. 
Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở vẫn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ví dụ như mua căn hộ hình thành trong tương lai trong một tòa nhà chung cư.

2. Lợi ích khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

- Đối với chủ đầu tư: Khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhà đầu tư sẽ huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án ngoài vốn vay.
- Đối với người mua:
+ Giảm bớt áp lực tài chính vì được trả tiền nhiều lần thay vì trả tiền một lần như mua nhà ở hiện hữu;  
+ Giá cả thấp hơn công trình đã hình thành, giúp tạo sự linh hoạt cho người mua tiếp cận với việc sử hữu nhà ở.

3. Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

- Dự án chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư vẫn bán. Cụ thể là giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã rao bán. Thể hiện ở việc bắt đầu nhận đặt cọc, đặt chỗ. Thậm chí, chủ đầu tư ủy quyền cho đơn vị môi giới hoặc công ty con đứng ra ký hợp đồng nhận tiền của bên mua khi chưa đủ điều kiện cho huy động. Điều này nhằm giảm trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng đây lại là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
- Dự án vướng kiện tụng, tranh chấp giữa các bên liên quan nhưng người mua không biết. Hậu quả của dự án sau vụ kiện chính là tổn thất của bên mua.
- Hợp đồng không đúng. Trong trường hợp này, chủ đầu tư áp đặt luật chơi, hợp đồng đa nghĩa. Nếu có vướng mắc thì hợp đồng không bảo vệ được bên mua khi kiện tụng.
- Dự án chậm bàn giao. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thời hạn, cũng không muốn bồi thường mà trì hoãn kéo dài.
- Lãi suất ngân hàng thay đổi. Có thể do nhà nước ra quy định mới diết chặt tín dụng hoặc cân đối ngân sách khiến ngân hàng thay đổi lãi suất theo hướng tăng hoặc thêm điều kiện.
- Dự án bị chuyển nhượng. Chủ đầu tư vì lý do của riêng mình, chuyển nhượng dự án cho bên khác. Ngân hàng bảo lãnh và ngân hàng nhận thế chấp có thể biết nhưng người mua không biết. Chính sách bán hàng của chủ đầu tư mới có thể thay đổi.
- Nhà không đúng cam kết ban đầu. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng công trình, kết cấu, thiết kế so với nhà lúc giới thiệu, quảng cáo, nhà mẫu; tiện ích và dịch vụ đính kèm không đúng với giới thiệu ban đầu.
- Chủ đầu tư không cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có thể vì lý do nào đó như không nghiệm thu công trình do xây dựng trái phép, chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý theo đúng trình tự dẫn đến không thể cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
- Xung đột khi nhận nhà. Chủ đầu tư và bên mua tranh chấp về các khoản phí quản lý, phí sử dụng tiện ích khi bắt đầu nhận nhà.
- Lách thuế, chủ đầu tư bán sỉ cho người thân với giá thấp, sau đó người thân sẽ ký ủy quyền cho nhà môi giới là công ty con của chủ đầu tư để bán với bên mua. Hợp đồng ký với giá thấp nhưng bên mua phải trả theo giá cao. Do đó, khi có tranh chấp phát sinh hoặc vi phạm của một bên dẫn đến thanh lý hợp đồng thì áp dụng giá trị để thanh toán và hoàn trả lại cho bên mua với giá thấp. 

4. Lời khuyên của GNha

Từ những phân tích bên trên của chúng tôi, bạn đã có cái nhìn sơ bộ về những lợi ích và rủi ro của việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Song hành với lợi nhuận cao thì mức độ rủi ro cũng ngang tầm. Như vậy, nếu không kiểm tra hoặc kiểm tra không đủ các điều kiện như trên, thì lời khuyên của chúng tôi là “không nên mua”. Còn nếu đã mua, đã ký hợp đồng khi chưa đủ điều kiện nêu trên thì nên làm việc lại với bên bán/chủ đầu tư về các hồ sơ pháp lý dự án.
Đồng thời, hỏi chủ đầu tư về khả năng thực hiện dự án, việc hoàn thiện và bàn giao căn hộ đúng hạn hay không, nhằm điều chỉnh hợp đồng/văn bản đã ký cho phù hợp với thực tế, tránh bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép, không được nhận nhà đúng hạn mà còn phải mất thời gian, mất tiền bạc để kiện tung/tố cáo nhằm thu hồi lại số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.
Hãy liên hệ chúng tôi để được hỗ trợ chi tiết nhất.