Hưởng lợi khi sở hữu đất nông nghiệp theo quy định mới
Đất nông nghiệp dễ dàng chuyển lên đất ở hơn; không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn được mua đất trồng lúa;... là một trong những quy định mới về đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực ngày 01/01/2025). Dưới đây là những điểm mới nổi bật mà bạn cần biết.
1. Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) sẽ dễ dàng hơn
Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 (luật mới):
“Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.
Theo Điều 52 Luật đất đai 2013 hiện hành, căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
- Dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt;
- Dựa trên nhu cầu sử dụng đất (thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất).
Điểm mới so với quy định hiện nay:
- Từ năm 2025, căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như quy định hiện hành tại Điều 52 Luật Đất đai 2013.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất cũng chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như quy định tại Điều 103 Luật Đất đai hiện nay.
Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 122 Luật mới thì chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích sử dụng đất khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này.
Đồng thời, đối với đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.
2. Không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được mua đất trồng lúa
Theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì:
“Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
Thế nhưng, Luật mới không còn quy định trường hợp này. Cụ thể, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
“a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.”
Bằng việc không quy định trường hợp trên, thì tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn sẽ được mua đất trồng lúa từ thời điểm 01/01/2025.
3. Bồi thường bằng nhiều hình thức hơn khi thu hồi đất nông nghiệp
Căn cứ theo Điều 96 Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Điểm mới so với quy định hiện nay:
Theo quy định hiện nay tại Luật Đất đai 2013, đất được dùng để bồi thường là đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi.
Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Như vậy, theo Luật Đất đai mới, người dân bị Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng nhà ở.
Ngoài ra, cũng theo Luật mới, hạn mức bồi thường về đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:
- Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức (quy định tại Điều 176 và Điều 177) và diện tích đất do được nhận thừa kế.
- Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày 1/7/2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
- Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Sổ hồng/Sổ đỏ thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Trên đây là những điểm mới nổi bật mà bạn cần biết về đất nông nghiệp được quy định trong Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực.
4. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha
Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý, giao dịch mua bán bất động sản.
Về GNha
Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.
Thông tin liên hệ
Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM
Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM
Hotline: 1900.58.88.57
Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn
Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet
Zalo: 0901627939