Chưa sang tên sổ đỏ nhưng không tìm được chủ cũ, phải làm sao?

5 months ago

Đây là vấn đề phức tạp mà không ít người mua nhà đất gặp phải, khi sổ đỏ chưa sang tên mình nhưng không liên lạc được với chủ cũ (người đang đứng tên trên sổ). Khi muốn sang tên trong trường hợp này (sang tên không chính chủ), bạn cần lưu ý những điều sau để việc sang tên được pháp luật công nhận, tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

1. Điều kiện sang tên sổ đỏ

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện chung để được sang tên sổ đỏ gồm:

- Có Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (tài sản không bị cơ quan chức năng ngăn chặn giao dịch);

- Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Các trường hợp không được sang tên sổ đỏ

Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, 4 trường hợp sau không được sang tên sổ đỏ gồm:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

3. Chưa sang tên sổ đỏ nhưng không tìm được chủ cũ, phải làm sao?

Khách hàng M.H. cần tư vấn: “Tôi dự định mua 1 mảnh đất khá đẹp ở Bình Dương từ người bạn. Tuy nhiên, khi bạn tôi mua mảnh đất này năm 2004, bạn tôi chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ (chỉ có hợp đồng mua bán đất có công chứng). Sổ vẫn đứng tên chủ cũ và người này đã sang nước ngoài định cư, không có thông tin gì để liên lạc với họ. Năm 2020, sổ không may bị cháy mất do hoả hoạn.

Vậy bạn tôi có quyền bán mảnh đất này cho tôi không? Nếu bán cho tôi thì có thể sang tên sổ đỏ mà không cần người chủ cũ có mặt được không? Xin cảm ơn.”

4. Giải đáp từ GNha

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến GNha. Dựa trên thông tin bạn cung cấp, GNha xin được đưa ra quan điểm tư vấn cho câu hỏi của bạn như sau:

Trong trường hợp người đang sử dụng đất do mua đất trước ngày 01/7/2014 mà chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện như sau:

Người đang sử dụng đất hiện tại (là bạn của bạn) chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì chưa có sổ đỏ/sổ hồng.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất hiện tại cần làm thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần người chủ cũ có mặt như sau:

+ Bước 1: Người sử dụng đất hiện tại (bạn của bạn) nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền (người chủ cũ) và niêm yết tại trụ sở UBND xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu không rõ địa chỉ của người chủ cũ thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp, chi phí do người sử dụng đất hiện tại (bạn của bạn) chi trả;

+ Bước 3: Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người sử dụng đất hiện tại (bạn của bạn).

Như vậy, không cần có mặt chủ cũ thì bạn của bạn vẫn có thể thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi đã có sổ đỏ, bạn của bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất cho bạn, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực theo quy định.

Lúc này, các bên có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ hợp pháp.

Trên đây là nội dung tư vấn cho câu hỏi của bạn. Nếu còn vấn đề vướng mắc, chưa rõ, cần luật sư giải đáp tư vấn thêm, vui lòng liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể hơn.

Lưu ý rằng:

- Các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Bạn cần kiểm tra kỹ các quy định hiện hành về việc cấp sổ đỏ tại địa phương để đảm bảo chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác.

- Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất. Bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư để được hỗ trợ trong việc chuẩn bị hồ sơ, tư vấn cụ thể về trường hợp của bạn và giải quyết các vấn đề phức tạp.

Bằng chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệm lâu năm, chúng tôi có thể giúp bạn giải quyết vấn đề nhanh chóng, tiết kiệm chi phí, thời gian, đảm bảo an toàn.

5. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM