Bên mua bỏ cọc sau khi ký hợp đồng đặt cọc công chứng thì phải làm sao?

1. Hợp đồng đặt cọc công chứng là gì?

- Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Ví dụ: A muốn thuê trọ của B, để đảm bảo việc A sẽ thuê và B sẽ cho thuê thì A đặt cọc cho B 1 triệu đồng.
- Trong mua bán nhà đất, pháp luật không đặt ra yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải thực công chứng, việc công chứng có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau. 

2. Bên mua bỏ cọc sau khi ký hợp đồng công chứng

Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận chi tiết tại HĐ đặt cọc là đến hạn ký HĐ mua bán, bên bán không bán thì đền một khoản tiền theo thỏa thuận khi ký hợp đồng cọc, bên mua không mua thì mất cọc.
Tuy nhiên, khi bên mua bỏ cọc (không đến ký công chứng, không liên hệ được, tắt điện thoại….) thì việc hủy HĐ đặt cọc đã công chứng phải theo quy định tại Luật Công chứng. Pháp luật quy định việc hủy HĐ phải được cả 2 bên đồng ý. Nhưng vấn đề ở đây là bên mua đã bỏ cọc thì khó có thiện chí phối hợp ký hủy với bên bán. Công chứng viên trên thực tế không thể biết được các bên đã giải quyết các điều khoản của HĐ đặt cọc như thế nào nên không thể xác nhận cho chủ đất tiếp tục chuyển quyền sử dụng đất.
Nếu muốn hủy HĐ đặt cọc công chứng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục hủy hợp đồng tại văn phòng công chứng - nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp bên bán không phối hợp ký hủy thì bắt buộc bên mua phải liên hệ tòa án để đề nghị chấm dứt hiệu lực HĐ đặt cọc do bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ của mình. Theo quy định hiện hành của pháp luật tố tụng dân sự, thời gian tòa án giải quyết theo quy định là 4 – 6 tháng (cấp sơ thẩm) và trên thực tế có thể nhanh hoặc chậm hơn thời hạn nêu trên.

3. Khuyến nghị

- Việc ký HĐ đặt cọc công chứng đảm bảo quyền lợi – sự ràng buộc cho cả bên bán và bên mua. Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp thì sẽ rất tốn thời gian, công sức để xử lý. Vì vậy, đối với các bất động sản có giá trị lớn và tỷ lệ đặt cọc cao (trên 30% tổng giá trị) thì bên bán hãy cân nhắc đến việc ký HĐ nhận cọc tại tổ chức công chứng.
- Trong trường hợp bên mua không đến Tổ chức công chứng để ký HĐ mua bán như cam kết thì bên bán yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc hoặc liên hệ liên hệ Thừa phát lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm chứng cứ. Việc này cực kỳ quan trọng, sẽ giúp bên bán đẩy nhanh quá trình giải quyết tại tòa án sau này.
- Một số nội dung thỏa thuận tại HĐ đặt cọc công chứng nên ghi nhận rõ địa chỉ liên hệ của bên đặt cọc (để gửi thông báo sau này); các thông tin về nhân thân, số điện thoại liên hệ, các thông tin, nội dung trao đổi thông qua tin nhắn, các nền tảng mạng xã hội. Đồng thời ghi rõ Tổ chức công chứng sẽ dùng Hợp đồng đặt cọc làm cơ sở chứng cứ cung cấp cho tòa án đẩy nhanh quá trình giải quyết các vấn đề sau này tại tòa án.
- Ngoài ra, chúng ta cần biết là pháp luật hiện hành không quy định HĐ đặt cọc bất động sản bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực. Tức là, HĐ đặt cọc ký tay giữa các bên vẫn có hiệu lực như HĐ đặt cọc công chứng.