6 CHÍNH SÁCH MỚI VỀ ĐẤT ĐAI NHÀ Ở CẦN LƯU Ý

Tại phiên họp giữa 2 đợt của Kỳ họp thứ 6, tại Nhà Quốc hội diễn ra vào tháng 11/2023, đã cho ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Do đó, từ sau năm 2025 trở đi, hai Luật mới là Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS sẽ có hiệu lực. Dưới đây là tổng hợp các chính sách mới và đáng chú ý.

I.    Những điểm mới trong Luật Nhà ở 2023, Luật kinh doanh BĐS 2023

1.    Căn hộ mini được cấp sổ đỏ.

Sau khi nội dung đã được chỉnh lý, thống nhất thì các quy định mới của Luật nhà ở 2023 sẽ được áp dụng trong thời gian tới bao gồm cả việc bổ sung thêm quy định căn hộ mini cũng sẽ được cấp sổ đỏ. Vấn đề căn hộ mini cấp sổ đỏ trong dự thảo sửa đổi Luật nhà ở cũng sẽ được áp dụng trong thời gian tới mà trước đó Luật nhà ở 2014 chưa đề cập đến.

1.1.       Căn hộ mini là gì?

Trước đó, văn bản pháp luật nói chung và Luật nhà ở 2014 nói riêng chưa đưa ra khái niệm định nghĩa căn hộ mini là gì, khái niệm này dường như luôn phổ biến trong đời sống xã hội mỗi khi nhắc đến. Căn hộ mini được hiểu đơn giản là một kiểu căn hộ chủ có 1 phòng ngủ được thiết kế khép kín hoàn toàn (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng). Đặc điểm nhận dạng của căn hộ mini là những tòa nhà 2 tầng trở lên và thường sẽ có ít nhất 2 căn hộ trên mỗi tầng.

1.2.       Quy định mới nhất của Luật nhà ở 2023 về căn hộ mini.

Như đã đề cập ở trên, việc căn hộ mini chưa được văn bản pháp luật định nghĩa, tuy nhiên vì đây là loại nhà ở có từ 2 tầng trở lên, được xây dựng theo kiểu khép kín. Theo quy định khoản 1 điều 57 Luật nhà ở 2023 về cá nhân phát triển căn hộ để bán, thuê hoặc cho thuê mua.

1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Dựa vào quy định trên, có thể thấy việc cá nhân được đầu tư xây dựng căn hộ mini phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của luật xây dựng. Bên cạnh đó, vì nhà ở được thiết kế chia nhiều căn hộ để bán hoặc cho thuê mua nên người mua cũng phải được cấp sổ hồng/đỏ đối với các căn hộ đó. Luật nhà ở 2023 đưa chính sách mới về việc cấp sổ cho loại căn hộ mini này. Cụ thể quy định tại khoản 2 điều 57 Luật Nhà ở 2023

“Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Theo đó, đối tượng được cấp sổ hồng/đỏ gồm:

-     Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ.

-      Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Như vậy, có thể thấy, hình thức của hai loại nhà ở nêu trên tương tự như cách gọi hiện nay là chung cư mini. Do đó, từ 01/01/2025 - ngày Luật Nhà ở 2023 sẽ có hiệu lực, chung cư mini có thể sẽ được cấp Sổ hồng nếu đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định của Luật Nhà ở và luật về kinh doanh bất động sản.

2.    Bổ sung đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Kể từ 01/01/2025, đây là chính sách mới về đất đai nhà ở 2025 đáng chú ý tại Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể, các đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trong quy định cũ (Luật Nhà ở 2014) sẽ được giữ nguyên thay vào đó các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được quy định tại điều 49 với các điều kiện nêu tại điều 51 Luật Nhà ở 2023 cụ thể như sau:

Như vậy, so với quy định tại điều 49 Luật Nhà ở 2014, thì có rất nhiều đối tượng được bổ sung hoặc cụ thể hóa các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội như (Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã,...) , tuy nhiên vẫn còn nhóm đối tượng chưa được Nhà nước ban hành chính sách nhà ở xã hội cụ thể điển hình như sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an,...

3.    Công nhân khu công nghiệp được hỗ trợ nhà.

So với Luật Nhà ở 2014, chính sách mới về đất đai 2025 “Công nhân được hỗ trợ nhà” tiếp tục là chính sách đáng được chú ý và cần biết. Theo đó, quy định tại điều 91 Luật Nhà ở 2023 nêu 2 đối tượng được hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

1. Công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.

2. Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân.

Sau khi các đối tượng được hưởng các chính sách nhà ở xã hội được thêm vào quy định Luật Nhà ở 2023 thì các đối tượng “Công nhân, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã,...” cũng được hỗ trợ về nhà ở.

Bên cạnh đó điều 93 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện để được hỗ trợ nhà lưu trú.

- Phải có hợp đồng thuê mặt bằng khu công nghiệp và đang hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đó.

- Phải có hợp đồng thuê, sử dụng lao động.

- Phải có hợp đồng lao động và xác nhận của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

4.    Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III.

Bên cạnh các chính sách về đất đai nhà ở từ 2025 tại Luật Nhà ở 2023 được nêu trên, thì Luật kinh doanh BĐS cũng có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 cũng có quy định nổi bật. Cụ thể là việc phân lô bán nền từ 2025 sẽ không được mở rộng phạm như trước.

Theo đó, điểm a khoản 1 Điều 28 Luật knh doanh bất động sản 2023 quy định, hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Dựa vào đó ta có khoản 6 điều 31 Luật kinh doanh BĐS 2025, theo quy định này Quốc hội đã “siết chặt” điều kiện được phân lô bán nền. Cụ thể:

“Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.”

Như vậy, đất đô thị loại I, loại II, loại III và trường hợp “không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất” thì chủ đầu tư sẽ không được thực hiện việc phân lô bán nền.

Trong khi đó theo quy định tại khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô, bán nền đối với đất thuộc đô thị loại II, loại III.  Tuy nhiên từ 2025 trở đi, việc thực hiện phân lô bán nền sẽ không được áp dụng đối với khu vực đô thị loại I, loại II và loại III.

5.    Quy định về mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Về việc mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được Luật kinh doanh BĐS 2023 có một số điều chỉnh, thay đổi như sau:

5.1.       Về việc đặt cọc.

Người dân đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ phải đặt cọc không vượt hơn 5% giá bán, giá thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ hồng, sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở vài tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 5 điều 23 Luật kinh doanh BĐS).

Trong đó hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê cùng diện tích sàn xây dựng.

5.2.       Về việc thanh toán tiền mua bán, cho thuê mua.

Song song quy định mới về đặt cọc mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, luật kinh doanh BĐS 2023 đề cập đến nội dung liên quan đến thanh toán tiền trong hợp đồng mua bán, cho thuê mua. Cụ thể tại khoản 1 điều 25 luật kinh doanh BĐS 2023 quy định.

- Thanh toán đợt đầu là không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán, cho thuê mua bao gồm cả tiền đặt cọc (quy định cũ không bao gồm tiền đặt cọc).

- Những đợi thanh toán sau không được quá 70% giá trị của hợp đồng mua bán, cho thuê mua (quy định mới bổ sung thêm phần diện tích sàn xây dựng trong công trình).

- Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ hồng thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được cấp sổ hồng.

Ngoài ra việc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được bổ sung bởi Luật mới liên quan đến các đợt thanh toán trong thuê mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai so với Luật kinh doanh BĐS 2014. Cụ thể:

Với trường hợp này, cũng thanh toán nhiều lần và các lần được quy định như sau:

- Lần đầu: Không quá 3% giá trị hợp đồng gồm cả tiền cọc.

- Các lần tiếp theo: Phù hợp tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà ở, phần diện tích sản xây dựng nhưng tổng số tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.

6.     Giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng thực tế

Nhằm tránh thất thoát thuế trong kinh doanh bất động sản, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định:

“2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.”

Thực tế, trong mua bán nhà đất, có không ít trường hợp giá giao dịch thực tế và giá ghi trong hợp đồng là hai giá khác nhau: Giá trong hợp đồng thường thấp hơn giá thực hiện, thường ghi theo giá mua bán theo cách tính của Nhà nước để giảm bớt số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà các bên phải nộp.

Do đó, Quốc hội chính thức đưa quy định này vào Luật và để các bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm trong việc ghi giá mua bán trong hợp đồng với giá thực tế mua bán.

Trên đây là tổng hợp những chính sách mới về đất đai nhà ở từ 2025 trở đi. Nếu có thắc mắc các vấn đề liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật kinh doanh BĐS vui lòng liên hệ đến số hotline 1900588857 để được tư vấn và hỗ trợ.