5 ĐIỀU CẦN BIẾT KHI MUA NHÀ ĐẤT SỔ CHUNG
Thị trường giá nhà đất ngày càng tăng, cho nên để sở hữu riêng cho mình 1 cuốn “sổ hồng” riêng tại TP.HCM không phải dễ dàng. Do đó, không ít người chọn cách mua nhà đất sổ chung vì giá rẻ, hoặc vì thiếu kiến thức và kinh nghiệm nên bị lừa. Từ đây, các rủi ro tiềm ẩn về tranh chấp dần phát sinh khiến người mua ôm hận.
1. Nhà đất sổ chung là gì?
Trước khi tìm hiểu về nhà đất sổ chung, bạn cần hiểu sổ hồng chung là gì. Sổ hồng chung là sổ hồng có ít nhất hai người trở lên đứng tên và giữa những người này không có quan hệ vợ chồng, con cái hoặc quan hệ ruột thịt với nhau. Mọi giao dịch liên quan đến đất hay tài sản gắn liền trên đất bao gồm cả mua bán, tặng cho, ủy quyền, thế chấp,... đều phải có sự đồng ý của các bên đồng sở hữu.
Như vậy, nhà đất sổ chung là nhà, đất có ít nhất 2 chủ sở hữu (không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng) có quyền định đoạt tài sản và được ghi nhận trên sổ hồng.
Đối với nhà đất sổ chung:
- Trường hợp đất phân chia theo phần sở hữu, nếu muốn thực hiện quyền đối với phần đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp đất không phân chia được theo phần sở hữu, thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu.
2. 5 rủi ro khi mua nhà đất sổ chung
a. Không thể tách sổ
Nhiều người mua nhà đất sổ chung kỳ vọng rằng sau này có thể tách sổ riêng phần đất của mình. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng có thể tách sổ thuận lợi. Bởi vì muốn tách sổ thì phải thực hiện thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, để được tách thửa thì còn phải đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu sau khi tách thửa. Nhiều trường hợp do diện tích đất quá nhỏ nên không được phép tách thửa, tách sổ.
Người mua còn dễ bị lừa mua nhà đất sổ chung bằng chiêu trò SỔ HỒNG RIÊNG. Một thửa đất không đủ điều kiện tách thửa, người ta xây nhiều nhà trên đó, rồi chủ đất làm nhiều sổ hồng riêng – thực chất là SỔ PHỤ. Trên một thửa đất có thể làm được nhiều sổ phụ, và trên tất cả các sổ đều ghi rằng: SỬ DỤNG CHUNG.
Ví dụ có 10 người cùng sở hữu mảnh đất A:
+ Sau này một người mua muốn tặng lại ngôi nhà đó cho con mình, hay muốn bán ra, thì phải được tất cả 9 người còn lại đồng ý, ra công chứng ký tên.
+ Nếu 1 trong 10 người mua kia đã chết, thì khi đó sẽ phát sinh thừa kế, lúc này lại phải tìm cho đủ tất cả các đồng thừa kế của người đã chết cùng ra công chứng ký tên. Nếu chỉ cần 1 trong số đó không đồng ý, thì mãi mãi căn nhà của bạn không được chuyển quyền cho bất cứ ai.
Còn trường hợp bạn mua đất sổ chung để đầu tư, kỳ vọng rằng sau khi tách sổ sẽ bán lại được giá cao thì cũng nên cân nhắc vấn đề thời gian. Việc tách sổ thường mất thời gian khá lâu, sẽ gây ảnh hưởng đến dòng vốn của bạn.
b. Có thể không được sử dụng như ý muốn
Như đã phân tích, khi sử dụng nhà đất sổ chung, mọi vấn đề đều cần sự đồng ý của tất cả những người có tên trên sổ. Do đó, mỗi khi muốn làm gì đó trên đất của mình, bạn đều phải thuyết phục tất cả những đồng sở hữu còn lại đồng ý .
Việc này gây ra nhiều phiền hà, rắc rối. Đặc biệt khi bạn có mối quan hệ "cơm không lành, canh không ngọt" với một ai đó trong sổ.
c. Phát sinh tranh chấp khó giải quyết
Trên thực tế, khó tránh khỏi việc các bên tranh chấp nhau về hưởng lợi nhuận và khai thác công dụng từ tài sản. Nếu không có phương án hợp lý, thiếu sự thỏa thuận giữa các bên ngay từ đầu thì có thể dẫn đến tranh chấp không hồi kết.
Ngoài ra, nếu một trong những đồng sở hữu có nợ nần dẫn đến tranh chấp thì phần sở hữu trong nhà đất sổ chung cũng bị đưa vào khi giải quyết tại Tòa án và có khả năng tài sản sẽ bị kê biên để Thi Hành bản án, hậu quả là liên lụy đến những người sở hữu còn lại, những người này bị phiền hà, rắc rối không đáng có. Tự nhiên bạn lại mất nhà.
d. Khó bán lại, bị ép giá
Từ những hạn chế của nhà đất sổ chung, việc người mua khác e ngại tài sản của bạn là điều đương nhiên. Sẽ rất khó để bán lại cho người khác, đặc biệt là khi cần bán gấp thì việc bị ép giá sâu là điều khó tránh khỏi.
e. Khó thế chấp ngân hàng
Về lý thuyết, nhà đất sổ chung vẫn có thể thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế thì việc vay tiền ngân hàng bằng nhà đất này lại rất rắc rối. Để hoàn thiện các thủ tục cần có chữ ký đồng thuận của tất cả những đồng sở hữu còn lại trên sổ. Một số trường hợp thì ngân hàng sẽ yêu cầu bạn tách sổ trước khi muốn thế chấp vay. Và khi cần đáo hạn, bạn cũng sẽ gặp lại những khó khăn này.
3. “Chiêu thức” lừa mua nhà đất sổ chung
- Dụ dỗ người mua ra công chứng ký tên nhận ủy quyền 50 năm. Phải tỉnh táo để biết rằng, nếu người ủy quyền chết thì tờ giấy ủy quyền mặc nhiên hết hiệu lực. Khi đó tài sản ủy quyền sẽ trở thành di sản thừa kế theo luật của các đồng thừa kế của chủ đất cũ. Nghĩa là người mua trắng tay.
- Lợi dụng mong muốn mua nhà giá rẻ của người mua thì còn có “chiêu thức” làm thủ tục công chứng vi bằng. Thực chất, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu, nó chỉ có giá trị giữa hai bên mua bán mà không có giá trị pháp lý để đăng bộ sang tên, người mua hoàn toàn không có quyền sử dụng đối với nhà đất đã mua.
4. Giải pháp mua nhà an toàn
GNha mang đến giải pháp an toàn, tối ưu thời gian, chi phí:
Bạn có thể tự mình kiểm tra 5 thông tin pháp lý quan trọng để biết được nhà đất có an toàn hay không tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó, khi có nhu cầu kiểm tra chính xác các thông tin trên, hãy liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể.