RỦI RO TIỀN TỶ KHI MUA NHÀ TỪ NGƯỜI ĐƯỢC CHỦ UỶ QUYỀN BÁN GIÙM
1. Hợp đồng uỷ quyền bán nhà là gì?
Hợp đồng ủy quyền bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện việc bán nhà nhân danh bên ủy quyền (bên bán), bên bán phải trả thù lao cho người được uỷ quyền nếu có thỏa thuận.
2. Rủi ro tiềm ẩn thiệt hại tiền tỷ
- Bên ủy quyền chết trước thời gian công việc ủy quyền được thực hiện, nhưng bên nhận ủy quyền vẫn thực hiện công việc được ủy quyền. Việc thực hiện công việc ủy quyền này có hợp lệ hay không?
- Bên nhận ủy quyền thực hiện bán nhà nhưng vượt quá phạm vi ủy quyền. Ví dụ: Anh Hậu (khách hàng Bình Dương) ủy quyền cho ông A. ký hợp đồng chuyển nhượng bán nhà cho ông B. Tuy nhiên, anh Hậu không ủy quyền cho ông A. lấy tiền. Nhưng ông A. đã lấy tiền và không đưa lại cho anh.
- Bên ủy quyền hạn chế phạm vi ủy quyền khiến bên nhận ủy quyền lúng túng khi không có thẩm quyền quyết định sự kiện phát sinh. Ví dụ: Anh A. ủy quyền cho chị B. bán nhà cho bà C., hợp đồng chuyển nhượng đã ký xong thì phát hiện có sai sót, nhưng chị B. không có quyền hủy hay yêu cầu ký lại vì phạm vi ủy quyền không bao gồm hành vi này.
- Người đang sống ở nước ngoài ủy quyền cho người ở Việt Nam thực hiện giao dịch bất động sản, tại thời điểm thực hiện công việc được ủy quyền, người được ủy quyền không xác minh được: người bán có quyền hay không, còn sống không, hay có được toàn quyền quyết định tài sản chung hay không?
3. Rủi ro trong trường hợp cụ thể
GNha sẽ viện dẫn một tình huống cụ thể để bạn thấy được sự phức tạp và rủi ro tiềm ẩn của việc mua nhà từ người được ủy quyền:
A là bên mua nhà, B là bên bán nhà, B ủy quyền cho C, giá trị căn nhà là 12 tỷ. Hiện tại A đã đặt cọc 4 tỷ và chưa có nguồn 8 tỷ để thanh toán tiếp.
+ Rủi ro 1: A không thanh toán 8 tỷ, A sẽ mất 4 tỷ đã đặt cọc.
+ Rủi ro 2: C đã lấy tiền cọc, nhân cơ hội A không thanh toán tiếp, C lấy luôn 4 tỷ, rủi ro cả A và B đều phải chịu.
+ Rủi ro 3: B đã có vợ, 2 vợ chồng có một lô đất là tài sản chung mặc dù vợ B không đứng tên trên sổ hồng. B muốn bán lô đất đó đi nên đã ủy quyền toàn bộ cho C, khi vợ B biết, vợ B đã không đồng ý giao dịch này. Quá trình mua bán sẽ không thể tiếp tục và bị vô hiệu khi một trong 2 vợ chồng không đồng ý bán. Lúc này rủi ro cho A khi đã đặt cọc.
+ Rủi ro 4: C là người nhận tiền đặt cọc từ A, sau khi nhận tiền xong, C chết, tiền đặt cọc chưa đưa cho B. Khi đó, A mất cọc, B không biết tiền đang ở đâu, con cháu của C khai nhận di sản thừa kế.
+ Rủi ro 5: Sau khi C nhận tiền đặt cọc từ A, C chưa giao tiền cho B thì B chết. Tài sản chưa được chuyển giao, nhà đất của B để lại thì sẽ được chia thừa kế.
Trường hợp có một bên D đứng ra cho A vay 8 tỷ để thanh toán nốt phần giá trị thanh toán còn lại của căn nhà.
+ Rủi ro 6: C nhận tiền đặt cọc từ A và tiền thanh toán 8 tỷ còn lại từ D, C lấy đủ 12 tỷ nhưng không bàn giao tiền cho B.
+ Rủi ro 7: D bỏ ra số tiền lớn hơn A (gấp hơn 2 lần), nhưng D không phải bên mua, D nhận được gì từ giao dịch này?
Và còn rất nhiều các rủi ro khác phát sinh trong giao dịch mua bán bất động sản thông qua ủy quyền mà dù bạn đứng ở vị trí nào, rủi ro cũng có thể xuất hiện.
4. Giải pháp hạn chế rủi ro:
Như vậy, việc mua bán nhà từ người được ủy quyền gặp không ít rủi ro. Nếu mua nhà trong trường hợp này, bạn cần phải chú ý những điều sau:
- Thứ nhất, người được ủy quyền có đủ điều kiện chuyển nhượng căn nhà hay không, có bị phụ thuộc quyền, liên quan đến yếu tố nước ngoài, thừa kế hay không.
Người mua cần tìm hiểu trước thông tin căn nhà mình sắp mua có đang bị ràng buộc bởi hợp đồng ủy quyền hay không. Hiện nay việc ủy quyền liên quan đến nhà đất đã được lưu trữ và kết nối trong hệ thống các tổ chức hành nghề công chứng. Do vậy cũng sẽ dễ dàng tìm hiểu được thông tin.
- Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.
Nếu người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng căn nhà thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, lúc đó mới đảm bảo được quyền lợi của bên mua nhà.
- Thứ ba, phải có một cán cân bảo vệ bạn trong một giao dịch mua bán bất động sản được suôn sẻ và khép kín để dù bạn đứng ở vị trí nào trong quan hệ giao dịch đó, quyền và lợi ích của bạn cũng được bảo vệ.
Trong trường hợp chủ nhà đất không ra mặt mà ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện các thủ tục pháp lý. Người mua (đặc biệt là những người chưa có kinh nghiệm mua bán nhà đất) cần phải tìm hiểu kỹ xem chủ nhà đất thật sự là ai, có uỷ quyền thật không, tại sao phải uỷ quyền. Tránh tình trạng các đối tượng lừa đảo giả danh được chủ nhà uỷ quyền để chiếm đoạt tiền. Nếu không thận trọng thì rất có thể mua phải những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý giao dịch, mua nhà không chính chủ,… dẫn đến cảnh đã bỏ ra tiền tỷ nhưng không được sở hữu nhà.
Xem thêm 3 LOẠI HỢP ĐỒNG PHẢI TRÁNH KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT tại đây
5. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha
Kết luận
Nếu bạn vẫn còn lo lắng, đừng ngần ngại tìm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý bất động sản. Một đơn vị có uy tín, kiến thức và kinh nghiệm có thể giúp bạn đưa ra quyết định hợp lý và cung cấp thông tin chính xác hơn, bảo vệ bạn khỏi các rủi ro không lường trước được.
Mua bất động sản không chỉ được quyết định bằng giá trị tài chính lớn mà cần có cả sự kinh nghiệm và kiến thức pháp lý xuyên suốt cả quá trình gia dịch. Chính vì thế, việc kiểm tra mua bất động sản cẩn thận và chi tiết sẽ giúp bạn có thể chắc chắn rằng quyết định của mình là đầu tư thông minh và bền vững. Đồng thời giúp bạn tự tin và làm chủ được “ván bài” của mình.
Hãy nhớ rằng thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, và việc tìm kiếm thông tin và có sự tư vấn của chuyên gia là quan trọng khi tham gia vào thị trường bất động sản
Về GNha
Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể biết rõ ràng các thông tin về nhà đất mà bạn đang tìm hiểu. Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất mà bạn buộc PHẢI BIẾT:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.
Thông tin liên hệ
Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM
Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM
Hotline: 1900.58.88.57
Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn
Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet
Zalo: 0901627939