NGUY CƠ “VỠ NỢ" NẾU KHÔNG BIẾT NHỮNG ĐIỀU NÀY KHI VAY TIỀN MUA NHÀ

8 months ago

Hiện nay, giá BĐS ngày càng tăng cao, không dễ để sở hữu nhà, đất, nhất là ở TP.HCM. Do đó, vay tiền ngân hàng là một trong những lựa chọn phổ biến của nhiều người. Tuy nhiên, cần lưu ý những điều sau khi vay tiền mua nhà để tránh nguy cơ “vỡ nợ".

1. Vay đến mức tối đa ngân hàng cho phép

Hiện nay, nhiều ngân hàng cho phép vay tiền mua nhà lên tới 70 - 80% giá trị căn nhà, bạn chỉ cần có sẵn trong tay 20 – 30% còn lại là được. Tuy nhiên, nếu vay hết hạn mức mà ngân hàng cho phép sẽ tồn tại nhiều rủi ro.

Cụ thể, khoản vay càng lớn thì tiền lãi phải trả hàng tháng càng cao, trong khi khoản nợ gốc bạn vẫn phải trả hàng tháng.

Ngoài ra, còn chưa tính đến các yếu tố phát sinh bất ngờ trong suốt quá trình trả nợ khoản vay mua nhà. Mấy ai có thể đảm bảo rằng tháng nào cũng kiếm đủ 100% thu nhập để trả tiền ngân hàng, nhất là khi phải tốn chục năm mới trả xong khoản nợ lớn.

Ví dụ: Bạn vay 2 tỷ trong thời hạn 10 năm (120 tháng), lãi suất trả là 12%/năm. Như vậy số tiền phải trả hàng tháng là:

- Lãi suất hàng tháng tính trên dư nợ gốc = 2 tỷ x 12% / 12 tháng = 20.000.000 VNĐ

- Số tiền bạn phải trả hàng tháng = 2 tỷ / 120 tháng + 20.000.000 = 36.660.000 VNĐ

Vậy tức là trong 10 năm tới, bạn phải cam đoan rằng thu nhập mỗi tháng phải trên 30 triệu sau khi trừ hết chi phí sinh hoạt, chi phí phát sinh, … để trả nợ cho ngân hàng, nếu không muốn bị phạt quá hạn.

Không ít trường hợp vì vay tiền mua nhà “quá tay” nên luôn rơi vào cảnh thiếu trước hụt sau, căng mình ra để trả nợ. Hay không may như đợt dịch COVID-19 lần này, nhiều người sau khi vay lại mất việc làm, không thể xoay sở đành phải bán gấp, bán lỗ căn nhà vì “vỡ nợ".

Vì vậy, khi vay tiền mua nhà, bạn không nên tính quá sát với mức thu nhập của bản thân, phải nhìn vào thực tế và lường trước những sự cố bất ngờ có thể xảy ra nếu không muốn phát sinh rủi ro và biến khoản vay thành áp lực nặng nề trong sinh hoạt và cuộc sống.

Tốt nhất, bạn chỉ nên vay trong khoảng 30 - 40% giá trị căn nhà. Tỉ lệ này đảm bảo bạn có thể nhẹ nhàng trong việc trả nợ hàng tháng, đồng thời có thể tiết kiệm thêm một khoản dự phòng cho mình trong những lúc khó khăn, tránh rơi vào cảnh túng thiếu vì vay tiền mua nhà.

Quy tắc 28/36 từ các chuyên viên tín dụng:

Các ngân hàng cho vay hiện nay thường đánh giá khả năng trả nợ của bạn theo "quy tắc 28/36", cụ thể

- Chỉ nên dành tối đa 28% tổng thu nhập hàng tháng để trả nợ;

- Và không quá 36% cho tổng nợ, bao gồm nợ vay mua nhà và các khoản nợ vay khác như vay mua xe, vay tiêu dùng,…

Ví dụ: Giả sử tổng thu nhập của gia đình bạn là 30 triệu/tháng. Vậy:

Số tiền tối đa mỗi tháng dành cho khoản vay mua nhà: 30 triệu x 28% = 8.4 triệu

Số tiền tối đa mỗi tháng dành cho tất cả các khoản nợ: 30 triệu x 36% = 10.8 triệu

Trường hợp gia đình bạn không phải trả bất cứ khoản vay nào khác ngoài khoản vay mua nhà thì bạn có thể nâng tỷ lệ dành cho khoản vay mua nhà lên 36%.

Ngược lại, nếu bạn cần chi trả 15 triệu/tháng cho khoản vay mua nhà và 5 triệu/tháng cho các khoản vay còn lại (vay tiêu dùng,…) thì tổng nợ phải trả hàng tháng của bạn là 20 triệu. Vậy gia đình bạn cần phải đạt thu nhập hàng tháng tối thiểu là: 20 triệu / 36% = 55,5 triệu.

Quy tắc này không chỉ mang đến những khách hàng vay có khả năng chi trả tốt cho ngân hàng mà còn giúp bản thân người đi vay tự tính toán, cân nhắc khả năng tài chính của mình.

2. Vay ngắn hạn để trả nợ nhanh

Tâm lý chung của nhiều người là không muốn mắc nợ, đặc biệt là “nợ dai”. Do đó, thay vì dàn trải thời gian trả nợ trong thời gian dài thì họ lại vay tiền mua nhà trong ngắn hạn.

Mặt tốt của vay ngắn hạn là không phải "cõng" nợ trên lưng dài nhiều năm liền. Tuy nhiên, vay tiền mua nhà thời hạn ngắn thì áp lực trả nợ hàng tháng càng cao vì dư nợ gốc phải trả lớn.

Ví dụ: Bạn vay tiền mua nhà 600 triệu đồng trong 1 năm, mỗi tháng bạn sẽ phải trả dư nợ gốc khoảng 50 triệu đồng kèm lãi. Nhưng nếu chọn thời hạn vay là 5 năm, mỗi tháng bạn chỉ phải trả khoảng 10 triệu đồng mà thôi.

Do đó, nếu bạn có thu nhập trung bình – khá và không có khả năng trả hết nợ gốc lẫn lãi trong thời gian ngắn thì nên kéo dài thời hạn vay để giảm áp lực trả nợ hàng tháng. Bạn cần tính toán kỹ thu nhập thực tế và số tiền muốn vay để cân nhắc thời hạn vay cho phù hợp.

3. Trả nợ trước hạn phải chịu phí phạt

Thực tế, khi vay tiền mua nhà, bạn phải cam kết với ngân hàng không tất toán (trả hết nợ) trước hạn trong khoảng thời gian nhất định. Nếu bạn trả hết nợ sớm hơn quy định, bạn sẽ phải đóng một khoản phí phạt trả nợ trước hạn.

Mức phí phạt trả nợ trước hạn thường được tính theo công thức: (Tỷ lệ phí trả nợ trước hạn) x (Số tiền trả trước).

Trong đó, tỷ lệ phí trả nợ trước hạn là phần trăm sẽ bị phạt được ghi trong hợp đồng trước đó; số tiền trả trước là số tiền khách hàng còn vay và giờ trả hết (số tiền còn nợ).

Ví dụ: Tỷ lệ phí trả nợ trước hạn là 3% (năm đầu vay), 2% (năm thứ hai vay), 1% (năm thứ ba vay), 0% (kể từ năm thứ tư trở đi). Bạn vay 500 triệu, đã trả được 300 triệu năm đầu tiên, đến năm thứ hai bạn trả hết nợ trước hạn. Vậy mức phí bị phạt là 2% x 200 triệu = 4 triệu

Tốt nhất, bạn nên hỏi nhân viên ngân hàng về thời gian quy định không trả nợ trước hạn và tỷ lệ phí phạt trả nợ trước hạn. Từ đó, lập ra kế hoạch trả nợ vay tiền mua nhà một cách chủ động và phù hợp với tình hình tài chính của bản thân.

Nhiều người nghĩ ra “kế” rằng thay vì dồn một đống tiền để trả hết nợ trước hạn lại còn bị phạt thêm tiền thì đem đống tiền đó đi gửi ngân hàng kiếm lãi hàng tháng. Tuy nhiên, lãi suất tiết kiệm so với lãi suất khoản nợ vay tiền mua nhà hàng tháng của bạn lại rất nhỏ.

4. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Vay tiền mua nhà là giải pháp nhanh chóng để sở hữu được nhà đất. Tuy nhiên điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến người vay “vỡ nợ", nhất là khi các chương trình ưu đãi về lãi suất thấp trông thì rất hấp dẫn, nhưng nếu không thực sự hiểu đúng và nắm rõ, người vay tiền mua nhà rất dễ rơi vào “bẫy” tài chính.

Hãy nhớ rằng thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để tránh các rủi ro gây thiệt hại tài chính, bạn nên tìm kiếm thông tin và có sự tư vấn của chuyên gia.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM