MUA NHÀ, ĐẤT VƯỚNG QUY HOẠCH, RỦI RO THẾ NÀO?

Hiện nay, rất nhiều người đứng ngồi không yên khi mua phải đất nằm trong “dự án ma” sử dụng cũng không được mà bán cũng không xong. Điều này cho thấy, sự chủ quan trong việc kiểm tra quy hoạch khi “rót vốn” vào các dự án chưa biết tương lai.

1.    Đất quy hoạch có thể bị “treo”

Đây là tên do người dân thường gọi để dễ hiểu và chưa có văn bản pháp lý nào giải thích khái niệm “Quy hoạch treo”. Quy hoạch treo được hiểu là khu vực đất đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công bố kế hoạch sử dụng đất nhưng do nhiều nguyên nhân khách quan mà không thực hiện được đúng quy hoạch, tiến độ đã đề ra và các dự án bị ngưng trệ không thể tiếp tục được nên đã bị treo, không được thực hiện (hay còn gọi là dự án treo).

Điển hình như “dự án khu phức hợp Đầm Sen tại phường 3, Quận 11, quy mô hơn 5400m2 nằm trong quy hoạch công viên văn hóa Đầm Sen. Dù được phê duyệt từ năm 1983 nhưng đến nay vẫn là quy hoạch trên giấy gây biết bao nhiêu khó khăn cho người dân sở hữu nhà, đất trong ranh quy hoạch.”

Tương tự, dự án bãi xe ngầm Trống Đồng ở công viên Tao Đàn do Công ty Tập đoàn Đông Dương làm chủ đầu tư vẫn bị treo đến một thập kỷ gây lãng phí tất đấc tấc vàng.

Đặc điểm của quy hoạch treo được quy định tại Luật đất đai 2013 như sau:

“Sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ.

Cơ quan có Nhà nước thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích sử dụng đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển đổi sử dụng mục đích sử dụng đất.”

Việc mua phải hay đầu tư vào các “dự án treo” như thế sẽ làm người mua đất bị chôn vốn, không biết được tương lai của tài sản sẽ như thế nào dẫn đến tình trạng tài sản bị mất giá. Đồng thời, khi bị “dính” vào “dự án treo” rất khó để tìm người chuyển nhượng phần đất này. Đặc biệt, nếu tài sản của bạn nằm ở vị trí không thuận lợi.

2. Không được tự ý xây, sửa chữa nhà trên đất dính quy hoạch “treo”

Theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai: “Khi diện tích đất trong dự án được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì ngoài thực hiện quyền của người sử dụng đất, người dân sẽ bị hạn chế các quyền khác như không được xây mới nhà ở, công trình cho dù người dân có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được phép từ phía cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định, điều này sẽ gây rất nhiều khó khăn cho các hộ gia đình nằm trong dự án được phân vùng có nhu cầu xin phép xây dựng xây thêm tầng, xây  nhà theo kiến trúc khác.

Cụ thể trường hợp của nhà Bà L. tại phường 3 Quận 11 do nằm trong dự án khu phức hợp công viên văn hóa Đầm Sen muốn xây cửa hàng để kinh doanh lại không được. Bên cạnh trường hợp của Bà L., hàng trăm hộ dân khác cũng rơi vào tình trạng “tiếng thoái lưỡng nan”, do cầm sổ đỏ, sổ hồng đi thế chấp ngân hàng có vốn làm ăn cũng không được do nằm trong đất quy hoạch mà bán đi cũng không xong.

Nếu có nhu cầu xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên đất quy hoạch, người sử dụng phải được chính quyền địa phương cho phép. Đồng thời phải cam kết tháo dỡ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch và sẽ không được đền bù cho những phần xây dựng trên đất. Việc xây dựng chỉ trong một thời gian nhất định theo quy định pháp luật, không được sử dụng lâu dài so với những khu vực không nằm trong quy hoạch. Ngoài ra người mua sẽ gặp nhiều khó khăn, hạn chế trong việc xin giấy phép để sửa chữa nhà, thi công, cải tạo.

3.    Đất có thể bị thu hồi

Một rủi ro khác không thể không nhắc đến đó là việc đất dính quy hoạch có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo cho người sở hữu đất biết trước. Việc này gây ra thiệt hại không nhỏ về tài chính nếu người sở hữu đang sử dụng đất quy hoạch để kinh doanh, chăn nuôi,… Chủ sở hữu nếu đủ điều kiện có thể nhận được khoản đền bù theo quy định của pháp luật, nhưng giá đền bù thường sẽ không cao. Đối với mức đền bù thì phải phù hợp với với giá đất phổ biến trên thị trường, nhưng trên thực tế thì hầu hết giá đất xác định khi đền bù giải phóng mặt bằng thì chênh lệch rất lớn so với giá thị trường.

4.    Làm thế nào để biết đất nằm trong quy hoạch?

Để tránh tình trạng “mất bò mới lo làm chuồng” khi có nhu cầu mua đất để đầu tư hoặc nhà để ở điều cần thiết phải kiểm tra xem khu vực xung quanh là đất vướng quy hoạch gì, quy hoạch một nửa hay toàn bộ diện tích đất đó. Vậy làm thế nào để kiểm tra những thông tin quan trọng trên?

GNha mang đến quý khách hàng bộ công cụ MIỄN PHÍ kiểm tra trực tuyến thông tin quy hoạch, thông tin ngăn chặn, định giá bất động sản, thông tin xây dựng, thuế. Khách hàng có thể kiểm tra bất động sản bằng 4 cách:

- Nhập số tờ, số thửa

- Nhập toạ độ

- Chấm định vị vị trí hiện tại

- Đặc biệt là kiểm tra bất động sản bằng cách nhập ĐỊA CHỈ

Chỉ với 1 click chuột, bạn có thể dễ dàng tra cứu toàn bộ thông tin bất động sản, giúp tối ưu hoá chi phí, thời gian cũng như tránh các rủi ro, thiệt hại khi mua phải nhà đất vướng pháp lý. Truy cập website hoặc tải ứng dụng Gnha để sử dụng miễn phí bộ công cụ của chúng tôi.

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó, khi có nhu cầu kiểm tra chính xác các thông tin bất động sản, hãy liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể