MUA ĐẤT 3 TỶ, KHAI 1 TỶ TRONG HỢP ĐỒNG ĐỂ GIẢM THUẾ ĐƯỢC KHÔNG?

a year ago

Hiện nay, rất nhiều trường hợp người mua và người bán tự thỏa thuận khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực tế nhằm giảm tiền thuế. Mới đây, GNha đã tư vấn về trường hợp của một khách hàng, mua đất nhưng bên bán yêu cầu khai giá thấp hơn thực tế. Điều này mang lại lợi ích nhất thời cho các bên nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro khác.

1. Việc ghi giá thấp hơn có được phép?

Khách hàng N.H. cần tư vấn: “Tôi mua mảnh đất gần 3 tỷ ở quận 2 nhưng người bán khuyên ghi giá trong hợp đồng là 1 tỷ để được nộp thuế theo khung thấp hơn.

Đây là lần đầu tôi mua đất xây nhà. Bên bán đồng ý sẽ chịu toàn bộ tiền thuế, phí sang tên. Họ nói ghi giá mua bán ở mức 1 tỷ để khoản thuế phải nộp nằm trong khung giá đất thành phố đã quy định. Ngoài ra, ghi như vậy cũng không ảnh hưởng tới pháp lý lô đất và với mức "trốn thuế ít" nên cũng không sợ “bị bắt".

Nếu ghi đúng giá mua bán thực tế, mức thuế phí phải nộp sẽ cao hơn vài chục triệu đồng.

Tôi muốn ghi đúng số tiền mua bán để không lo bị phạt trốn thuế. Người bán nói nếu vậy cần thay đổi hợp đồng theo hướng tôi phải nộp thuế, phí còn lại, họ chỉ "hỗ trợ một phần".

Xin hỏi GNha, việc ghi giá thấp hơn có được phép không?”

2. Giải đáp từ GNha

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến GNha. Với thắc mắc của bạn, GNha xin được đưa ra quan điểm tư vấn cho câu hỏi của bạn như sau:

Căn cứ quy định tại Khoản 5, Điều 143 Luật quản lý thuế 2019. Hành vi trốn thuế là hành vi:

“Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp”.

Do đó, nếu giá giao dịch thực tế là 3 tỷ nhưng chỉ khai 1 tỷ trên hợp đồng mua bán thì đây là hành vi vi phạm pháp luật.

Khi bị cơ quan chức năng phát hiện, bạn sẽ đối mặt với nguy cơ:

- Bị huỷ hợp đồng mua bán.

- Không cập nhật mua bán được (rủi ro cho người mua khi đã đặt cọc nhà đất nhưng không được sang tên)

- Thậm chí có thể bị gán vào tội trốn thuế.

2.1. Thiệt hại cho cả bên bán - phát sinh tranh chấp

Người bán vì muốn đóng thuế ít đi nên đã đề nghị bạn khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, điều này có thể gây thiệt hại cho cả bên bán.

Vì bản chất hành vi này là sự thỏa thuận ngầm giữa các bên trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản. Việc kê khai giá trên hợp đồng mua bán sai lệch so với thực tế thì có thể phát sinh tranh chấp khi bên mua có hành vi “lật kèo" không trả đúng số tiền theo thỏa thuận ban đầu giữa các bên. Ví dụ: 2 bên ban đầu thỏa thuận mua lô đất với giá 3 tỷ nhưng vì trên hợp đồng mua bán cả 2 đã thống nhất ghi nhận 1 tỷ.

Đến thời hạn thanh toán, bên mua chỉ trả cho bên bán 1 tỷ với lý do làm đúng theo ghi nhận trên hợp đồng. Lúc này, bên bán sẽ rơi vào tình thế bất lợi vì không có cơ sở chứng minh thỏa thuận “ngầm” trước đó của 2 người, cụ thể trên hợp đồng mua bán (là cơ sở pháp lý vững chắc có công chứng) cũng chỉ ghi nhận giá 1 tỷ.

Do đó, việc tranh chấp lúc này là hoàn toàn có thể xảy ra nếu gặp phải người mua có ý định không tốt muốn chiếm hời từ người bán. Lợi ích từ việc trốn thuế trước mắt sẽ không đáng là bao so với thiệt hại thực tế khi tranh chấp phát sinh.

2.2. Bị xử phạt hành chính về tội trốn thuế

Căn cứ theo điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt hành chính hành vi trốn thuế:

- Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.

Ví dụ: Số tiền trốn thuế là 100 triệu thì người nộp thuế bị phạt 150 triệu.

- Phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên.

- Phạt tiền 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước đối với các hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này.

Trường hợp hành vi trốn thuế theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 ,4, 5 Điều này đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định này.

2.3. Bị xử lý hình sự về tội trốn thuế

Căn cứ theo Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015:

- Trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng thì bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

- Trốn thuế với số tiền dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189,... của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

- Trốn thuế và thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:

+ Phạm tội có tổ chức;

+ Số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng;

+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

+ Phạm tội 02 lần trở lên;

+ Tái phạm nguy hiểm.

- Trốn thuế với số tiền 1 tỷ đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Xem thêm Bị khởi tố tội TRỐN THUẾ khi mua bán bất động sản

2.4. Hợp đồng mua bán bị vô hiệu

Theo quy định, nếu có chứng cứ chứng minh giao dịch mua bán bất động sản (đã công chứng) là một giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, thì giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu. Khi hợp đồng bị vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất lúc này không phải là việc không thể thực hiện được mục đích chuyển nhượng tài sản như ban đầu, mà chính là việc các bên có hoàn trả lại cho nhau đúng như những gì đã nhận không?

Vì thực tế, không loại trừ khả năng người bán chỉ hoàn trả đúng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng mà không hoàn trả theo số tiền thực tế mà người mua đã đưa cho người bán, do không có bằng chứng chứng minh số tiền chênh lệch giữa số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả.

Điều này lại dẫn đến tranh chấp giữa các bên, phát sinh thêm nhiều vấn đề rắc rối phức tạp khác.

3. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Khi giao dịch nhà đất, bạn nên kiểm tra thông tin Thuế mua bán để tránh gặp phải những rủi ro như đã phân tích.

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình tham gia giao dịch.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất.

Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra miễn phí thông tin Thuế mua bán của một BĐS bất kỳ tại TPHCM để thực hiện đúng nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, tối ưu khoản thuế phải nộp, đảm bảo an toàn khi giao dịch. Ngoài ra, bộ công cụ này còn có thể tra cứu 4 thông tin khác:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM