MUA BÁN ĐẤT HỘ GIA ĐÌNH – PHẢI LƯU Ý NHỮNG ĐIỀU SAU

9 months ago

QUY TRÌNH THỦ TỤC THẾ CHẤP SỔ ĐỎ TẠI NGÂN HÀNG.png

1. Đất hộ gia đình là gì?

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo đó, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:

- Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung…

Vì vậy, thành viên nào sinh vào thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì có chung quyền sử dụng đất.

Khi có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu muốn thực hiện những quyền trên thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình.

2. Những điều phải lưu ý khi mua bán đất hộ gia đình

-     Phải xác định nguồn gốc đất, thời điểm cấp sổ, thời điểm cập nhật biến động trên sổ: Việc này nhằm để biết rõ về tính pháp lý, diện tích thực tế của bất động sản từ khi cấp Giấy chứng nhận cho đến thời điểm hiện tại.
-     Xác định những thành viên trong hộ:
+    Luật Đất đai hiện hành không quy định phải ghi rõ tên của mọi thành viên trong hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”. Do đó, với trường hợp hộ gia đình là người sử dụng đất thì khi chuyển nhượng, tặng cho,… phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, cần xác định số thành viên để khi ký công chứng không bị sót.
+    Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của Bộ luật Dân sự. Điều này nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình.
+    Ngoài ra thành viên nào đã mất thì phát sinh thừa kế phần sở hữu của thành viên đó trong khối tài sản chung trong hộ.

3. Định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

Từ quy định về hộ gia đình sử dụng đất chúng ta thấy được các thành viên trong hộ gia đình sẽ có các quyền định đoạt tài sản chung như sau:
-     Định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận;
-     Phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (trừ trường hợp luật có quy định khác);
-     Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về quyền sở hữu chung theo phần.
Vậy nên, khi chuyển nhượng đất hộ gia đình thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Thêm vào đó, sự thỏa thuận này phải được thỏa thuận dưới dạng văn bản (văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực).

4. Rủi ro khi các đồng sở hữu khác trong hộ gia đình không đồng ý bán

Rất nhiều trường hợp sổ đỏ là tài sản chung của hai vợ chồng sau khi kết hôn nhưng thông tin trên sổ đỏ lại chỉ ghi tên người vợ hoặc người chồng. Hoặc trường hợp có căn nhà là tài sản chung sau khi ly hôn nhưng chưa có biên bản phân chia tài sản giữa hai người.

Lúc này, nếu người mua không am hiểu về pháp lý, thấy thông tin trên sổ đỏ trùng khớp với người bán, liền nhanh chóng xuống tiền cọc thì có khả năng sẽ gặp rắc rối bởi, có thể chồng/vợ của người bán không đồng ý bán. Giao dịch sẽ không thể thực hiện được và bị vô hiệu khi một trong hai người không đồng ý.

Trường hợp này các bên có thể tự thỏa thuận với nhau về việc trả lại tiền cọc. Nếu không đi đến thống nhất về phương án giải quyết, bên mua có thể khởi kiện bên bán ra tòa để đòi lại tiền. Song việc tiến hành các thủ tục pháp lý để khởi kiện cũng mất nhiều thời gian.

Xem thêm MẤT TRẮNG TIỀN TỶ VÌ LỪA ĐẢO ĐẶT CỌC tại đây

5. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Kết luận
Thành viên trong hộ gia đình ở đây phải là những thành viên tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi muốn giao dịch phải xác định chính xác thành viên trong hộ gồm những ai, muốn vậy thì phải quay trở về thời điểm được công nhận mới có thể xác định chính xác số thành viên trong hộ được cấp.
Do chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ nên việc xác định thành viên trong hộ vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức hộ gia đình không phải là chuyện dễ dàng cho bất cứ ai. Công việc xác định này phải được một đơn vị chuyên môn phân tích, thu thập và kiểm tra thông tin đầy đủ, chính xác thì mới không sót thành viên, đảm bảo an toàn cho hai bên khi giao dịch.
Hãy nhớ rằng, thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo và việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia là rất quan trọng trong quá trình mua bán bất động sản.
Nếu bạn vẫn còn lo lắng, chưa chắc chắn về quá trình mua bán, hãy tìm đến sự tham vấn từ chuyên gia pháp lý bất động sản. Một đơn vị có uy tín, kiến thức và kinh nghiệm có thể giúp bạn đưa ra quyết định hợp lý và cung cấp thông tin chính xác hơn, bảo vệ bạn khỏi các rủi ro không lường trước được.

Về GNha
Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể biết rõ ràng các thông tin về nhà đất mà bạn đang tìm hiểu. Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất mà bạn buộc PHẢI BIẾT:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.