KINH NGHIỆM TRÁNH RỦI RO TRANH CHẤP NHÀ ĐẤT MÀ BẠN PHẢI BIẾT
Giống như hầu hết mọi giao dịch mua bán thông thường, giao dịch mua bán nhà đất cũng thường phát sinh các tranh chấp phức tạp, dẫn đến kiện tụng (thậm chí kéo dài nhiều năm giải quyết vẫn không xong), tốn nhiều thời gian và công sức của các bên. Nhất là khi giá trị của bất động sản không hề nhỏ, dẫn đến khả năng xảy ra tranh chấp, rủi ro cho các bên càng tăng cao. Bài viết dưới đây sẽ nêu ra những trường hợp tranh chấp bất động sản thường gặp giữa các bên trong quá trình thực hiện giao dịch và cách xử lý cụ thể, để giúp bạn có thêm kinh nghiệm cần thiết – tránh được những rắc rối không đáng có, khiến bạn thiệt hại tài chính, thời gian.
1. Bên bán bất ngờ qua đời trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc
Trường hợp này, nếu hai bên đã thỏa thuận xong và lập hợp đồng đặt cọc chờ ra công chứng, ký hợp đồng mua bán chính thức thì lúc này bên mua có quyền yêu cầu người nhận thừa kế tài sản tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất đã lập trước đó. Tuy nhiên, sẽ không thực hiện giao dịch trên cơ sở hợp đồng cũ, mà các bên sẽ tiến hành lập một hợp đồng chuyển nhượng mới mà người bán chính là người thừa kế tài sản.
2. Bên bán nhà tự ý tăng giá bán so với thỏa thuận trước đó
Tình huống này còn tùy theo việc thỏa thuận của hai bên đã được lập thành hợp đồng mua bán, được ký kết, công chứng hay chưa:
- Nếu đã lập hợp đồng đặt cọc, đã đặt cọc tiền nhưng chưa ra công chứng ký hợp đồng mua bán thì:
+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc và Bên bán hoàn trả tiền cọc cho bên mua.
+ Nếu không thỏa thuận được mà bên bán vẫn tự ý ngưng, không bán cho bên mua thì phải bồi thường cho bên mua gấp đôi tiền cọc theo Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015.
- Còn nếu hợp đồng mua bán đã được ký kết. Khi bên bán tự ý tăng giá thì bạn có quyền yêu cầu giữ nguyên mức giá đã thỏa thuận. Nếu không bạn hoàn toàn có thể khởi kiện và yêu cầu bồi thường vì bên bán vi phạm hợp đồng.
3. Nhà đã bán và hoàn tất xong thủ tục, nhưng người đang thuê bất động sản lại không chịu bàn giao cho bên mua
Không ít trường hợp chủ sở hữu rao bán căn nhà của mình khi vẫn đang cho bên thứ ba thuê. Phương án tốt nhất trong trường hợp này là cả ba bên nên cùng ngồi lại để trao đổi, tìm cách giải quyết.
Nếu vẫn không thoả thuận được, người mua nhà có thể khởi kiện ra tòa, yêu cầu người thuê nhà bàn giao tài sản bị chiếm dụng trái phép.
Về phía người thuê, nếu người bán nhà tự ý bán mà không thông báo cho người thuê và vẫn đang còn trong thời hạn hợp đồng thì có thể khởi kiện bên bán đền bù tổn thất.
Xem thêm NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý KHI BÁN NHÀ ĐANG CHO THUÊ
4. Chủ nhà đã bán bất động sản và hoàn tất xong thủ tục với bên mua nhưng người đang sống trong căn nhà không chịu bàn giao cho bên mua
Tương tự như tình huống bán nhà khi đang cho thuê, bạn có thể khởi kiện người đang sống trong bất động sản phải bàn giao tài sản đang chiếm dụng trái phép.
5. Một trong các bên hủy thỏa thuận và hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà
Nếu cả hai bên đều đồng thuận, chấp nhận hủy bỏ thỏa thuận, hợp đồng đặt cọc mua bán trước đó thì hoàn toàn không có vấn đề gì xảy ra.
Nhưng nếu một trong các bên tự ý hủy bỏ thỏa thuận, đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc thì bên còn lại có thể khởi kiện, đòi bồi thường vì đã vi phạm hợp đồng (tương tự như đã phân tích ở trường hợp số 2)
Hợp đồng đặt cọc là vấn đề thường xuyên phát sinh tranh chấp giữa các bên, xem thêm HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (CÓ CÔNG CHỨNG) CẦN LƯU Ý NHỮNG GÌ?
6. Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tự ý thay đổi thiết kế
Đây có lẽ là mâu thuẫn thường phát sinh nhất khi đầu tư mua nhà ở trong các dự án. Nếu lý do chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hình thành trong tương lai vì bị “đứt vốn”, dự án bị đình trệ thì bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền mua nhà. Hoặc khởi kiện đòi hủy hợp đồng mua bán vì phía chủ đầu tư đã vi phạm điều khoản trong hợp đồng.
Còn nếu là nguyên nhân khác như dự án trục trặc về vấn đề pháp lý thì bạn có thể đợi hoặc đòi bồi thường theo điều khoản chậm bàn giao nhà trong hợp đồng mua bán nhà đất. Ngoài ra, trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo thì bạn nên nhanh chóng trình báo cơ quan chức năng.
Đối với việc chủ đầu tư tự ý sửa chữa thiết kế cũng vậy, bạn có thể tiến hành khởi kiện đòi bồi thường, trả lại tiền hoặc hủy hợp đồng thanh toán.
Xem thêm RỦI RO MẤT TRẮNG – KHI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
7. Bên bán tự ý bán nhà thuộc sở hữu chung mà không hỏi ý kiến các đồng sở hữu
Trong trường hợp này, lỗi thuộc về phía người bán. Bạn chỉ còn cách tiếp tục đàm phán với những người đồng sở hữu khác để có thể tiếp tục mua bán nhà đất. Và có thể khởi kiện người bán để đòi bồi thường thiệt hại.
8. Bên bán lừa giao dịch bằng giấy tờ tay khi nhà vẫn đang còn thế chấp tại ngân hàng
Thực tế, nếu người bán cố tình bán nhà bằng giấy tờ tay khi tài sản vẫn còn đang thế chấp thì đó là hành vi lừa đảo. Nếu thoả thuận được thì bạn có thể yêu cầu người bán nhà trả lại tiền. Còn nếu không, bạn có thể khởi kiện để đòi lại quyền lợi, người bán có thể đi tù vì tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
9. Cho rằng bên bán không đủ điều kiện để bán nhà (không đảm bảo quyền sở hữu)
Trường hợp này bạn có thể yêu cầu người bán chứng minh được quyền sở hữu của mình đối với nhà đất rồi tiến hành giao dịch bình thường. Nếu người bán không chứng minh được bằng các giấy tờ pháp lý hợp lệ, bạn có thể yêu cầu người bán trả lại tiền. Hoặc khởi kiện đòi bồi thường vì người bán đã gây thiệt hại hoặc có dấu hiệu lừa đảo mua bán nhà đất.
10. Nhà sai hiện trạng nên khi đăng bộ gặp khó khăn, không thể hoàn tất thủ tục sang tên
Trường hợp chủ nhà tự ý sửa chữa, thay đổi cấu trúc nhà mà không xin phép xây dựng (xây thêm tầng, ban công, cơi nới nhà rộng hơn diện tích được công nhận,…) dẫn đến nhà bị sai hiện trạng so với trên sổ. Các bên sẽ không thể thực hiện đăng bộ sang tên. Lúc này, bạn cần thoả thuận với chủ nhà về giải pháp hợp thức hóa việc xây dựng không phép, sai phép hoặc đưa nhà về đúng hiện trạng ban đầu, chi phí phát sinh từ vấn đề này do phía chủ nhà chịu.
11. Cách mua bán nhà đất an toàn, giảm thiểu rủi ro
Kết luận
Mua bán bất động sản là một quá trình phức tạp vì giá trị giao dịch rất lớn. Không ít trường hợp người mua do không đủ kinh nghiệm và kiến thức nên đã thiệt hại hàng tỷ đồng khi chưa kiểm tra các thông tin pháp lý của nhà đất mà đã vội xuống tiền. Sau khi giao tiền cho bên bán thì mới nhận thấy rủi ro, dẫn đến các tranh chấp phức tạp.
Do đó, để đảm bảo an toàn cũng như tránh các tranh chấp không đáng có, giảm thiểu rủi ro, thì việc đầu tiên và bắt buộc bạn phải làm đó là kiểm tra pháp lý nhà đất, kiểm tra tính minh bạch của tài sản trước khi xuống tiền.
Về GNha
Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất mà bạn buộc PHẢI BIẾT:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.
Thông tin liên hệ
Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM
Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM
Hotline: 1900.58.88.57
Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn
Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet
Zalo: 0901627939