Bị thu hồi đất, cần biết 10 điều này để không bị thiệt
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân. Tuy nhiên, để được bồi thường còn phải đáp ứng rất nhiều điều kiện. Do đó, người bị thu hồi đất nên nắm rõ các quy định, cũng như biết 10 điều sau để không bị thiệt.
1. Khi nào Nhà nước thu hồi đất?
Theo khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Ví dụ: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc, xây dựng căn cứ quân sự,...);
- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Ví dụ: Thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,...);
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Ví dụ: Sử dụng đất nhưng cố ý hủy hoại đất; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định mà lại nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,...);
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Ví dụ: Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;...).
- Ngoài ra, Nhà nước còn quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai
2. Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Để được bồi thường về đất (bồi thường cho phần đất bị thu hồi) thì hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng đủ điều kiện sau:
- Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Có Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ/sổ hồng nhưng chưa được cấp.
Có 01 trường hợp duy nhất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường:
- Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Lưu ý: Trường hợp này chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Ví dụ: Hạn mức giao đất trồng lúa cho cá nhân tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ là không quá 03 héc ta. Như vậy, diện tích đất tối đa được tính để bồi thường sẽ là 03 héc ta. Nếu diện tích đất thực tế đang sử dụng là 04 héc ta thì chỉ được bồi thường 03 héc ta. Nếu diện tích đất thực tế đang sử dụng là 02 héc ta thì được bồi thường 02 héc ta.
3. Các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Những trường hợp sau đây sẽ không được bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi đất, gồm:
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
4. Điều kiện để được bồi thường về nhà ở, cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất
Để được bồi thường về nhà ở, cây trồng, vật nuôi thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Phải là chủ sở hữu tài sản hợp pháp (Ví dụ: Đối với nhà ở thì phải có sổ đỏ/sổ hồng hoặc các giấy tờ khác chứng minh thay thế như giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán nhà đất).
- Tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại (Ví dụ: Nhà nước thu hồi đất mà phải phá dỡ nhà ở, cá, tôm hoặc các loại thủy sản khác chưa đến thời điểm thu hoạch mà không thể di chuyển đi nơi khác).
5. Giá đền bù, bồi thường không theo giá thị trường khi Nhà nước thu hồi đất
Căn cứ theo khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo bảng giá đất cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. So với giá thị trường thì bảng giá đất cụ thể thấp hơn nhiều.
Vì tiền bồi thường được tính theo bảng giá đất cụ thể nên người dân không được phép thỏa thuận.
Xem thêm MỚI: CÓ THỂ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG NHIỀU HƠN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Lưu ý:
- Người dân được quyền thỏa thuận với chủ đầu tư về giá chuyển nhượng, tiền thuê đất nếu chủ đầu tư thực hiện dự án bằng cách nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức mua, thuê đất của người dân.
- Bài viết chỉ nêu ra nguyên tắc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là theo bảng giá đất, không nêu số tiền cụ thể vì mỗi thửa đất sẽ có giá bồi thường khác nhau.
6. Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt:
+ Trường hợp nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt phải tháo dỡ toàn bộ; hoặc tháo dỡ một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật: Bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
+ Trường hợp tháo dỡ một phần mà phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật: Bồi thường theo thiệt hại thực tế.
- Bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi: Mỗi tỉnh thành, địa phương có đơn giá bồi thường khác nhau khi thu hồi đất.
7. Khi nào bồi thường bằng tiền, khi nào bồi thường bằng đất?
- Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì bồi thường bằng tiền.
- Trường hợp còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi: Nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất thì được xem xét bồi thường bằng đất ở; nếu không có đất ở thì bồi thường bằng tiền.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất.
8. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Để được bồi thường về đất thì người sử dụng đất phải được cấp sổ đỏ/sổ hồng hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ/sổ hồng.
Điều kiện cấp sổ gồm 02 trường hợp:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Riêng đối với trường hợp này thì điều kiện thường sẽ khó hơn.
Vậy nên, để đáp ứng đủ điều kiện và tránh những rắc rối khi nhận bồi thường, hộ gia đình, cá nhân nên làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất. Đây là lựa chọn đúng đắn và hợp lý nhất.
9. Quy trình giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
Bước 1: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Bước 2: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Bước 3: Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường.
Bước 4: Quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.
Nếu không tuân thủ theo đúng thủ tục trên, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại, khởi kiện.
10. Các khoản hỗ trợ người dân khi Nhà nước thu hồi đất
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
- Hỗ trợ, đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ khác.
Kết luận:
Quy định về bồi thường khi thu hồi đất khá phức tạp, nhất là cách tính tiền bồi thường và điều kiện được bồi thường khi chưa được cấp sổ đỏ/sổ hồng.
Vậy nên, trước bất kỳ một giao dịch chuyển nhượng, mua bán bất động sản nào, việc kiểm tra nhà đất có nằm trong quy hoạch hay không là hết sức cần thiết. Tránh tình trạng bỏ tiền tỷ ra mua tài sản rồi mới phát hiện nhà đất vướng quy hoạch, bị Nhà nước thu hồi lại tài sản.
11. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý BĐS tại GNha
Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.
Về GNha
Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.
Thông tin liên hệ
Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM
Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM
Hotline: 1900.58.88.57
Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn
Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet
Zalo: 0901627939