5 ĐIỀU QUAN TRỌNG VỀ VI BẰNG TRONG GIAO DỊCH NHÀ ĐẤT CẦN PHẢI BIẾT ĐỂ TRÁNH LỪA ĐẢO, MẤT TÀI SẢN
Thời gian qua, có không ít trường hợp mất trắng tiền tỷ do việc sử dụng vi bằng trong giao dịch bất động sản. Chủ yếu đánh vào lỗ hổng vì thiếu hiểu biết của nhiều người và sự chuộng những bất động sản giá rẻ, những kẻ lừa đảo này đã tận dụng sơ hở lập vi bằng khi mua bán bất động sản thay vì hợp đồng chuyển nhượng để chiếm đoạt số tiền hàng tỷ đồng. Để ngăn chặn tình trạng này, dưới đây là 5 điều quan trọng mà bạn cần biết về vi bằng để bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia vào thị trường bất động sản đầy rủi ro này.
1. Hiểu rõ về vi bằng là gì?
Vi bằng là một loại văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, được lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.
Điều quan trọng là, Vi bằng là văn bản được lập bởi Thừa phát lại chỉ có chức năng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của một trong các bên và không thể thay thế hợp đồng mua bán nhà đất.
2. Tại sao vi bằng không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất?
Nhà nước quy định rõ giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác, không có chức năng như công chứng, chứng thực việc giao dịch mua bán nhà đất giữa các bên
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Trong quá trình xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án có thể triệu tập Thừa phát lại, hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Khi được Tòa án triệu tập thì phải có mặt.
Do đó, Vi bằng chắc chắn không thể có giá trị thay thế hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng theo đúng pháp luật. Người mua nhà đất thông qua vi bằng sẽ không được pháp luật công nhận quyền sở hữu, không được bảo vệ quyền lợi, đối mặt với nguy cơ mất trắng tiền tỷ do mua phải nhà đất không đủ điều kiện giao dịch, không được sang tên,...
3. Vi bằng và hành vi lừa đảo: cấm lập vi bằng cho mục đích mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Nhà nước đã quy định rõ ràng những trường hợp không được lập vi bằng tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Đặc biệt, việc lập vi bằng để ghi nhận sự kiện chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật là hành vi vi phạm pháp luật.
Đồng thời, khi có tranh chấp nhà đất xảy ra thì vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng mua bán nhà đất, các bên có thể bị buộc “nhà trả nhà, tiền trả tiền”.
4. Trường hợp đặc biệt: khi vi bằng có thể được lập liên quan đến mua bán nhà đất
Mặc dù pháp luật nghiêm cấm việc sử dụng vi bằng trong quá trình chuyển nhượng nhà đất, nhưng Thừa phát lại vẫn có quyền lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện liên quan đến việc chuyển nhượng nhà đất như:
- Xác nhận tình trạng nhà đất ngay tại thời điểm lập vi bằng.
- Ghi nhận sự kiện giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
- Ghi nhận việc đặt cọc khi mua bán nhà đất.
Qua đó, việc lập vi bằng trong trường hợp này chỉ mang tính chất hỗ trợ, xác thực giao dịch hợp pháp, bảo vệ quyền lợi của các bên.
5. Mua Bán Nhà Đất Bằng Vi Bằng: Không Thể Sang Tên và Rủi Ro Pháp Lý
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, việc chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên do pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng, chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng này. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật.
Vì không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng đúng pháp luật nên người mua nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên, điều này sẽ đặt người mua vào tình trạng rủi ro mất tài sản và quyền sở hữu nhà đất.
Tóm lại, khi thực hiện giao dịch nhà đất buộc phải lập hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực hợp đồng theo đúng quy định. Có như vậy, các bên mới đảm bảo quyền lợi của mình và được pháp luật bảo vệ.
6. Giải Pháp An Toàn: Kiểm Tra Pháp Lý Trước Khi Mua Nhà Đất
Trước khi quyết định mua bất động sản, hãy thực hiện bước kiểm tra kỹ lưỡng về tài sản. Bạn có thể sử dụng website Gnha.vn hoặc ứng dụng Gnha để kiểm tra miễn phí 5 thông tin pháp lý quan trọng.
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không
Lưu ý: Tuy nhiên, các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó, để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ, nên liên hệ trực tiếp với GNha khi có nhu cầu kiểm tra chi tiết và cụ thể hơn. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.